Катен Бақытбек. Сауда және кеңсе ғимараттары.// 23.10.2007   
http://www.kn.kz/articles.php?id=442

Бәрі қымбаттап жатыр, оның ішінде басталған құрылыс жобаларын аяқтауға берілген ақша да қымбаттап жатыр. Aristan property advisers компаниясының сауда жылжымайтын мүлік департаментінің директоры Нұрсұлтан Қасенов «қаржыландырудың қымбаттауы, әрине, сауда жылжымайтын мүлік нарығының даму қарқынына әсер етеді» деп есептейді. «Бір жағынан, қайта бағаланған активтердің тартымдылығы төмендеп келеді, екінші жағынан, қазақстандық нарықтағы ойыншылардың жобаларын немесе оларды сатып алуды бірлесе қаржыландыру арқылы халықаралық стратегиялық және институттық инвесторларға қолдау көрсету мүмкіндігі туып отыр», - дейді ол.

Бірігу және сіңісу мәмілелері, шындығында да, нарықтың келбетін өзгертуі мүмкін. Бірақ, ниша жаңа инвесторларды қызықтыра ма? Бұл сұраққа жауап берген кезде, «мұз дәуірінің» (құрылыс объектілерінің тұрып қалуы) сауды жылжымайтын мүлік секторына ұшқынын тигізбейтіндігін нық сеніммен айтуға болады. Қаржы секторындағы, жылжымайтын мүлік нарығындағы және республикадағы құрылыс саласында қалыптасқан жағдайды есепке ала отырып, жергілікті және шетелдік девелоперлер қаражатын сауда және кеңсе ғимараттарының құрылысына белсенді түрде инвестициялайтын болады деп болжайды сарапшылар.  

Жылдам әрі тез

Сарапшылардың көбі «банктің өтемпаздық мәселесі кредиттік қаражат есебінен салынған жобалардың, құрылыстың дамуын тежейді, бірақ сауда жылжымайтын мүлік нарығы сапалы жобаларды қажет етеді, алайда қазіргі кезде бұндай жобалардың саны санаулы-ақ» деген пікірде. Қасеновтың пікірінше, өсіп келе жатқан тұтынушылық сектор, қазіргі кезде, экономикадағы инвестиция салуға ең тартымды секторлардың бірі болып табылады. Оның пікірінше, тіпті, Қазақстанның ірі қалаларында сауда жылжымайтын мүлігіндегі сапалы жобаларға деген үлкен сұраныс әлі күнге дейін сақталып келеді. «Қазақстандықтар Еуропа мен Азияға айтарлықтай көп саяхатқа шығады, халықаралық деңгейдегі сауда кешенінің не екендігін олар өте жақсы біледі, сондықтан сол сапаның өздерінің отанында болғандығын қалайды», - дейді Jones Lang LaSalle Kazakhstan компаниясының басшысы Чарльз Рэйтер. Сондықтан нарық қазіргі сауда кешендерінің халықаралық деңгейдегі жоғары сапасын талап етеді. Өтемпаздық тапшылығы жаңа жобалардың іске қосылуын тежеуі мүмкін, әзірше сауда және кеңсе ғимарттарына деген сұраныс ұсыныстан айтарлықтай жоғары, жалға беру мөлшерлемелері тұрақты түрде өсіп келеді. «Алайда, нарықтың бұл сегментінде сауда жылжымайтын мүлкінің формат тиімділігі мен концепциясының, мықты зәкірінің және адамдардың қарқынды ағынына төтеп беретін басқа да алғышарттардың болуының мәні өте зор, - дейді Нұрсұлтан Қасенов. – Сондықтан, тарихи қалыптасқан сауда жылжымайтын мүлік объектілеріндегі, оның ішінде ұйымдаспаған сауда орындарындағы жалға беру мөлшерлемелері заманауи сауда орталықтарындағы мөлшерлемелерден жоғары, бұған тиімді емес концепция себеп». Aristan property advisers мәліметі бойынша, қазіргі тиімді сауда орталықтарындағы галереяларды жалға беру мөлшерлемесі жылына бір шаршы метрге шамамен  $1300-2000 келеді. Жалпы, мөлшерлемелер тұрақты түрде одан ары өседі, бұл сауда жылжымайтын мүліктегі айтарлықтай сапасыз жобалармен байланысты деп есептейді компания.   

Қазақстанның ірі қалаларында жалға беру мөлшерлемелері әртүрлі. Мысалы, Чарльз Рэйтердің пікірінше, Алматының заманауи сауда орталықтарындағы жалға беру мөлшерлемесі Астанаға қарағанда, шамамен  20%-ға жоғары. «Ұсыныс деңгейі сұраныс деңгейімен теңескенше, болашақта жалға беру мөлшерлемесі төмендемейді деп күтілуде», - дейді ол.

Мәреге дайындалу

Қазіргі кезде сауда жылжымайтын мүлік объектілерінің нарығы үшін анағұрлым маңызды кешендерінің бірі «Мега» (Алматы, Астана, Шымкент, Ақтөбе және, бәлкім, ТМД мемлекеттерінде де бар шығар) желісі, оны Astana Group компаниясы салған, сондай-ақ Chagala Zere Malls СО деп көрсетілді, соңғысының девелоперлері  Chagala Group және Zere корпорациясы деп көрсетеді сарапшылар. Astana Group, өткен жылы Алматыда  өзінің мегамолын салып, нарықты жандандырып жіберді. Алайда, осы жылдың қараша айында Capital Partners Астанада заманауи сауда орталығын салып жатыр, келесі жылы  Esentai Park компаниясының келесі жобасы жүзеге асады. «Esentai бүкіл мемлекеттегі, тіпті, болашақта күтілетін жобалармен салыстырғанда да ең үздік көп қызметті сауда орталықтарының бірі болады, - дейдіЧарльз Рэйтер. - Oriental Real Estate, өз тарапынан, Алматыда екі және Астанада бір заманауи сауда орталығын салуды жоспарлап отыр, оларға да халықаралық деңгей тән болады. Алматының батысында жылдам дамып келе жатқан TS Engineering компаниясының  «Мамыр» жобасы да жалға алушылар үшін ғана емес, сондай-ақ сатып алушылар үшін де тартымды болмақ». Сонымен бірге, BI Estate (BI Group бір бөлігі) бірнеше үлкен жобаларымен Астананың сауда алаңдары нарығына кіру бағытында белсенді түрде жұмыс істеп келеді. Сарапшылар Алматыдағы «Базис-А» компаниясы салып жатқан «Алмалы» алғашқы жерасты сауда орталығының құрылысы тәрізді жаңа жобаны да атап өтті.  

Қазақстанда құрылған, қазіргі кезде халықаралық компания болып табылатын Capital Partners компаниясын айтпағанда, Қазақстан нарығында шетелдік ойыншылардың жоқ екендігін болжауға болады.

Бұл жағдай сатушыларға/жалға берушілерге тән. Әзірше Қазақстанда ресейлік сауда маркалары, сондай-ақ ресейде өз орнын мықтап белгілеп алған, енді біздің жергілікті нарығымызға енуді көздеп отырған батыстық брендтердің көбі пайда болып жатыр. Алайда, Рэйтер мырза «қазақстандық нарық үлкен емес және географиялық жағынан алыстау, бірақ қайтарымы мол жылдам дамып келе жатқан нарық ретінде қабылданады» дейді. 

Тұрмыстық техника ритейл сегментінде Sulpak (ресейлік «Эльдорадомен» бірлескен) желісі мен «Технодом» желісінің жобаларының қарқынды дамып келе жатқандығын атап өтуге болады.

Аталмыш желілер қала аймақтарына 100 мыңдаған халқымен белсенді түрде еніп келеді. Анағұрлым дамыған өнімдік  ритейлерлердің ішінде – «Гросс», «Рамстор», «СМ Маркет» және т.б. да бар. Олар да белсенді дамып, аймақтарға шығып жатыр. Аталмыш сегмент әлі мықтап қанатын жайған жоқ. DIY («Макси», JYSK) желісі мен «Эмити» дәріханалар желісі белең алып келеді. Халықаралық желілер, маркалық брендер жоқтың қасы деуге болады. «Жақын арадағы 2-3 жылда ресейлік және халықаралық желілер белсенді түрде ене бастайды, - дейді Aristan property advisers компаниясының сауды жылжымайтын мүлік департаментінің директоры Нұрсұлтан Қасенов. – Аталмыш сектор толығымен тартымды болып табылады, нарықтың одан ары өсуімен, халырақалық операторлардың келуімен, желілік технологияларды кәсіби түрде басқарудың өсуімен бірігу және сіңісу үдерісінің басталатындығын болжап отырмыз».

Сарапшылар 

«UMEX Realty» ЖШС Бас директоры Асқар Мұқашев
Өткен кезеңдегі анағұрлым маңызды оқиға – банк секторында қалыптасқан төлемпаздық дағдарысы, бұл құрылыс нарығының дамуына айтарлықтай әсерін тигізді. Қаржыландырудың төмендеуінің нәтижесінде, құрылыс салушы компаниялар салынып жатқан объектілерді қаржыландыру тұрақтылығының мәселесіне тап болды.  Демек, сату үдерісінің жетілуін болжауға болады (ипотекалық кредит берудің қатаң шарттарының нәтижесінде ықтимал клиенттер соңғы сатып алушылар емес, «қомақты» ақшалары бар әртүрлі инвесторлар болмақ). «Қысқа мерзімді» ойыншылар (1,5-2 жылға дейінгі мерзімдегі) шығынға ұшырайды, өйткені жобаға тапсырыс берушілер дағдарыс жағдайынан шығып, құрылыс үдерісін жалғастыру үшін пәтерлерді жеңілдікпен сатуға мәжбүр болады. Төлемпаздық тапшылығы объект құрылысындағы жеке қаражат үлесінің артуын талап етеді, бірақ көп жағдайда компанияларда өзіндік қаржыландыру жағдайында құрылысты аяқтауға қажетті материалдық база болмайды. Бұның нәтижесінде, ішінара әзірленген жобалар не болмаса болашақ жобалардағы үлес нарығындағы ұсыныстар көбейеді. Меніңше, қалыптасқан жағдай толығымен заңды және қысқа мерзімді сипатқа ие, ал дағдарыс болашақта банктік, сондай-ақ құрылыс секторындағы ойыншылардың іріленуіне әкеп соғады. Ағымдағы жылдың желтоқсанына таман Алматы нарығы анағұрлым тұрақты фазаға өтеді, ал 2008 жылдың

II-III тоқсандарында жылжымайтын мүлік құны қымбаттайды деп сеніммен айтуға болады. 

Қалыптасқан жағдайды есепке ала отырып (банк төлемпаздығының төмендеуі, заем алу шарттарының қатаңдануы, кредит бойынша пайыздық мөлшерлемелердің артуы, тұрғын үй бағасының төмендеуі, тұрғын үй жылжымайтын мүлігіндегі сұраныстың төмендеуі), жергілікті және шетелдік девелоперлердің қаражатты сауда және кеңсе ғимарттарын инвестициялауға салатындығын болжауға болады. Енді ғана дамып келе жатқан нарықтың мүмкіндігі зор. Кейбір қалаларда сауда аудандары нарығының дамуы жоғарғы деңгейге жетті, бірақ олардың одан ары дамуына мүмкіндік бар. Мемлекеттегі сатып алу қабілетінің екі есеге артуы сауда желілерін салудың үлкен сұранысын көрсетіп отыр.  

Жалпы, ағымдағы сауда орталықтары құрылысы жағынан да, басқаруы жағынан да кәсібилігімен ерекшеленбейді. Оларды салу кезінде жобалауда кеткен қателіктер өте көп, ал көп жағдайда олардың жалға алушылары кәсіби сауда операторлары емес жеке кәсіпкерлер болып табылады. Көптеген сауда орталықтарында басты жалға алушы жоқ. Алайда, ертерек айтылғандай, нарықтың алғашқы даму кезеңінде болған жағдайын есепке алу керек. Оның нәтижесі: мықты сауда орталықтары Алматы мен Астанада ғана. Басқа қалаларда бұл жергілікті саудагерлер басымдылыққа ие болатын нарықты еске түсіреді.  Бірнеше желілік операторлар бар, бірақ олардың аз екендігі айдан анық. 

ARISTAN PROPERTY ADVISERS басқарушы серіктесі Бақытбек Қатен

Бүгінгі таңда, барлық ірі құрылысшылар 2006-2007 жылдары жарнамалаған жобаларының ең аз дегенде 50%-ын тоқтатып қойды (біздің мәліметтеріміз бойынша, 80%-ға жуық). Бұл жағдай 2008 жылдың наурызына дейін жалғасуы мүмкін, банкирлердің пікірінше, бұл кезде әлемдік нарықтағы жағдай айқындалып, жақсы жағына қарай өзгеруі мүмкін. Қазіргі кезде жақсы жағына қарай ауысқан өзгерістерді көрсету қиын. Қаржыландырудың балама көздері табылмаса, мемлекеттің басты қалаларындағы құрылыстың құлдырауы туралы осы жылдың қыс айларында айтуға болады.

Жалпы, девелоперлер мен құрылыс компаниялары 2006-2007 жылдары жарнамалаған құрылыс объектілері 2009 жылға таман толығымен салынып бітпейді. Нарық дамуының бұл тұрғысынан алып қарағанда, кеңсе ғимарттарына деген сұраныстың басымдық танытуы 2009 жылға дейін жалғаспақ, бәлкім, 2008 жылдың күзінде немесе 2009 жылдың көктемінде ұсыныстың шектелген көлемінде баға мен жалға беру мөлшерлемелері тағы да шарықтай түспек.  

2007 жылға дейін жасалған болжамдар «А» класты кеңселерге деген сұранысты реттейтін орта және ірі бизнестегі толқын тәрізді өсімнің болатынын болжай алған жоқ. Сол болжамдарды түзеткеннен кейін, 2009 жылы, тіпті, капитал нарығындағы дұрыс конъюнктура жағдайында сұраныс ұсыныстан басым болады деп сеніммен айтуға болады.
Кеңсе ғимараттарының жалға беру мөлшерлемелерінің өсуіне әсер ететін тағы бір фактор – бұл саналы стратегиялық инвесторлардың саны мен кеңсе ғимараттарының рантьесінің өсуі. Қазіргі кезде көп адамдар кеңсе ғимараттарын жалға беру бизнесінің мәнін түсініп келеді. Кеңсе ғимарттарына деген сұраныс пен баға инфляциясы бұл инвесторлардың жалға беру мөлшерлемелерін арттыруды реттейді, олардың пікірінше, бизнесті қабылдау жылына 20%-дан кем болмау керек, өйткені депозит бойынша кейбір бағдарламалар қазіргі кезде 16%-ға дейінгі табысты болжайды. Яғни, басқаша айтқанда, инвесторлар 5-6 жыл бойы шығынның орнын толтыруды күтеді. 

Мәтінін жазған: Майя Берістемова, www.and.kz

Катен Бақытбек. Сауда және кеңсе ғимараттары.// 23.10.2007
http://www.kn.kz/articles.php?id=442